Stagnáló lakásárak, egyes lokációkban csökkenő ingatlanárak – Felértékelődik az önerő szerepe?

Az elmúlt nyolc év dinamikus lakásár-növekedése a fővárosban, az agglomerációban és a megyeszékhelyeken jelentősen nehezítette az önerő összegyűjtésének idejét. Bár nagyon kedvező, és historikusan is kiemelkedően alacsony lakáshitel-kamatokat kínáló időszak volt, ahol a kereskedelmi bankok öntötték a hitelt a lakosságra, ez csak azok esetében volt igaz, akik rendelkeztek megfelelő önerővel, vagy jogosultak voltak valamelyik családtámogatási formára (Babaváró, CSOK).

A hitelek esetében, tehát normál piaci lakáshitelek esetében a törvények előírják a hitelezés szabályai között azt, hogy a hitelfelvevőnek rendelkeznie kell minimum 20 százalék önerővel.

Ha egy albérletben élő pár, vagy magánszemély lakást akart vásárolni, akkor ez egy kétszobás, 40-50 milliós panel vagy téglalakás esetében azt jelentette, hogy rendelkezniük kellett nyolc-tízmillió forinttal.

Az albérletben vagy még otthon élők esetében nem kevés megtakarítási szándék és idő kellett ahhoz, hogy az “olcsó hitel” (3-4 százalékos lakáshitel) esélye rendelkezésre álljon.

Klasszikus huszonkettes csapdája az, hogy hiába lenne az albérleti díjnál alacsonyabb a banki hitel havi törlesztőrészlete, az önerő nem elegendő mértéke miatt kénytelen továbbra is albérleti díjat, ráadásul magasabbat fizetni. Ehhez azt is hozzá kell tenni, hogy az albérletdíjak is követik az inflációt, és a rövid távú lakáskiadással kevesebb hosszú távra kiadott lakás és ház volt a piacon 2015-2022 között, így többet is kérhettek érte az inflációs emelésnél a tulajdonosok.

Jelenleg úgy néz ki, hogy 2022-2023 a fordulópont, a ciklusváltozó lesz az ingatlanpiacon. A fizetések kis késéssel ugyan, de az inflációt lekövetik, így a stagnáló lakásárak mellett egyszerűbb lesz összespórolni a beugrót, a törvényileg 20% százalékot. Korábbi bejegyzésünkben már írtunk róla, hogy a devizahitelesi időszak hitelezési problémáiból tanulva a bankok inkább a 25%-ot kérik el.

Mi azonban mindenkit arra bíztatunk, hogy törekedjen saját tulajdonra, az elkövetkező két év tartogat lehetőségeket, mert a stagnáló vagy csökkenő piac rakéta-sebességgel fog újra feltámadni. Ne feledjük, hogy a lakáspiac egy ciklikus piac. A mai helyzetet, amit tapasztalunk, gyorsan felválthatja egy emelkedő piac, mint 2003-ban vagy 2015-ben. 

Ne feledd, az albérleti díj mindig emelkedni fog, míg a hitelnél Te csak a kamatot fizeted a banknak, a tőkerész a Te vagyonod marad.

Kedvező hitellehetőségekért keresd az OtthonSzerviz Csapatát és Nehéz Sándort!

Megyénkbeli kétkeresős család hitelfelvételi lehetőségei

A bankok már a középkori Itália (Fuggerek) óta hiteleznek intézményként Európában. Hatalmas, évszázadokra visszatekintő gyakorlattal bírnak az előminősítés és a hitelkihelyezés tekintetében. Mi kell ahhoz, hogy egy hitel vissza legyen fizetve a hitelező szempontjából?

Előfeltételek

1. Folyamatos bevétel, ez a próbaidő lejártát követő alkalmazotti jövedelem, vállalkozói jövedelem, stb. lehet, emellett ezt kiegészíthetik másfajta, havi rendszerességgel igazolható bevételek, például a lakásbérleti díj. A GYED-GYES elfogadása bankonként változik.
2. Szükséges önerő, minimum 20-25%. Mi azt javasoljuk, hogy minél magasabb az önerő, annál jobb az adós szempontjából is a nyugodt, gondtalan visszafizetés esélye.
3. Legyünk hitelképesek, ne szerepeljünk a “rossz adós listáján”, 

Amennyiben ezek a feltételek fennállnak, még a bank a hitelképesség és a hitelajánlatok vizsgálatakor egyéb szempontokat is figyelembe vehet a rendszeresen, havonta megérkező jövedelem-másodlagos bevételek mellett. Ilyen a bankszámlavezetés választása, a rendszerek bankszámláról történő utalás, stb.

Ha ezek a feltételek fennállnak, akkor lehet rátérni a címben feltett kérdésre: Mennyi hitelt kaphat ma egy kétkeresős, átlag jövedelemmel rendelkező pár, család?

Banki számítási alapelvek

Hitelközvetítőink tapasztalata az, hogy bár a törvény adta lehetőség adott rá, a bankok – megjegyezzük, felelősen és nagyon helyesen – nem mennek el az adósságfék adta lehetőségek maximumáig. Az adósságfék-szabály azt jelenti, hogy 500.000 Ft jövedelemig a folyósított törlesztőrészlete 250.000 Ft lehet maximum.Tehát félmillió forint alatti NETTÓ jövedelem (két kereső esetén jövedelmek) fele mehet az adósság törlesztésére. 500.001 Ft felett az arány 60%.

A bankok nem mennek el addig a határig. 

Mi ennek az oka? Hát az, hogy a bankok, mint írtuk, több évszázados ismerettel a hátuk mögött ismerik az adósok élethelyzeteit, és számtalan sikeres és problémás hitelt is tapasztaltak már. Amikor a bank hitelbírálatot végez, az adós/adóstársak (házaspár, pár esetén) az igazolt jövedelemből egy megélhetést biztosító jövedelem-részt levon. Teszi ezt a saját jól felfogott érdeke, a pénze (tőke) s az arra kifizetett kamat érdekében. Ha az adós nehézségekkel szembesül a hitel =10-20 éves) kifizetése során, ennie, főtenie akkor is kell. Bankonként van egy statisztikai adatokkal dolgozó kalkulátor, amely bankonként eltérő módon számolja a megélhetési költségeket. 

Az eltartottak száma is beleszámít a hitelbírálatba. A hitelt nyújtó pénzintézetek jellemzően a mindenkori minimálbérrel csökkentik a JTM-mutatós számítás (Adósságfék) előtt kétgyerekes család esetén az igazolt jövedelmet. 

Mit mutatnak a fenti szabályok?

Ezek, ha egy fővárosi, Pest megyei családról beszélünk, akkor az igazolt átlagjövedelem 2×478.000 Ft = 952,000 Ft jövedelmet csökkenti 800.000 forintra. Ezt követően határozzák meg a JTM-et, ami törvényi maximum szerint 400.000 Ft-s törlesztő lehetne, de banki gyakorlat jellemzően a 40%. A 800.000 Ft 405-a 319.200 Ft. Ennyi a jellemző törlesztőrészlet. 

Törvényi maximum szerint akár 403 ezer forintos törlesztővel 46 milliós hitel is elérhető. A banlo gyakorlat szerint 36 millió forintos hitel jellemző, ami elérhető, használt lakásra, húsz éves futamidővel, végig fix kamattal.

Ha hitelre, és kedvező, egyedi kamarta van szüksége, keresse az Otthonszerviz Csapatát és Nehéz Sándort!